觀點(diǎn)：綠地控股上半年“零”拿地凈利腰斬 短債償付缺口超270億加速處置資產(chǎn)

消息●記者陳然

房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于低谷，綠地控股（600606）的日子也不好過(guò)。

【資料圖】

近日，綠地控股(600606.SH)發(fā)布2022年上半年度業(yè)績(jī)快報(bào)。今年上半年，公司經(jīng)營(yíng)狀況持續(xù)惡化，歸母凈利潤(rùn)大降近5成，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額680.99億元，同比下降58.5%。

業(yè)績(jī)大跌，綠地控股在土地市場(chǎng)上也停滯不前，上半年公司無(wú)新增房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，完成新開(kāi)工面積85.6萬(wàn)平方米，同比減少91.3%，完成竣工備案面積下降17.1%。

而且，經(jīng)過(guò)前幾年的大舉擴(kuò)張，后遺癥也逐步顯現(xiàn)，公司深陷償債危機(jī)。截至今年3月底，綠地控股賬上貨幣資金656.8億元，短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債合計(jì)930.2億元，資金缺口達(dá)273.4億元。

為緩解債務(wù)壓力，綠地控股董事長(zhǎng)兼總裁張玉良曾公開(kāi)表示，要在3年內(nèi)出售2000億元資產(chǎn)保障債務(wù)償還能力。

二級(jí)市場(chǎng)上，自4月7日以來(lái)，綠地控股股價(jià)一路下滑，近4個(gè)月累計(jì)跌幅近48%。截至8月5日收盤，該股價(jià)微漲1.66%，報(bào)3.07元/股。

盈利水平跌至近十年新低

繼2021年業(yè)績(jī)創(chuàng)新低后，綠地控股2022年的業(yè)績(jī)并未好轉(zhuǎn)。

2022年上半年，綠地控股取得營(yíng)業(yè)總收入約2047.36億元，同比下滑約27.64%；總利潤(rùn)約91.34億元，同比減少約42.15%；歸母凈利潤(rùn)約42.02億元，同比下滑約48.97%；扣非后歸母凈利43.77億元，同比下跌43.78%。

對(duì)比2022年一季度來(lái)看，綠地控股盈利能力下滑明顯，綠地控股一季度實(shí)現(xiàn)凈利25.47億元，二季度凈利為16.55億，環(huán)比下滑了35%。

綠地控股解釋說(shuō)，在極端困難的外部環(huán)境下保持了企業(yè)大局穩(wěn)定，但受制于各種“不同尋常”的不利因素，中期業(yè)績(jī)才有些難看。

2021年，綠地控股業(yè)績(jī)?cè)庥龌F盧，創(chuàng)下最低的業(yè)績(jī)水平，首次出現(xiàn)“增收不增利”現(xiàn)象。

2021年綠地控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)收5447.56億元，同比增長(zhǎng)19.45%；歸母凈利潤(rùn)61.79億元，同比下降58.8%；毛利率、凈利率分別為11.67%和1.73%，盈利水平跌至近十年來(lái)的低谷。

據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)，2021年，行業(yè)典型上市房企盈利指標(biāo)雖然延續(xù)2019年下行趨勢(shì)，但毛利率、凈利率中位數(shù)仍為19.3%和7.7%，綠地控股遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。

房地產(chǎn)板塊銷售額腰斬

行業(yè)寒冬下，綠地的銷售也一跌再跌。

今年前6個(gè)月，綠地控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額680.99億元，比去年同期減少58.5%，實(shí)現(xiàn)合同銷售面積651.2萬(wàn)平方米，比去年同期減少49.7%。這一數(shù)據(jù)，明顯超出克而瑞統(tǒng)計(jì)百?gòu)?qiáng)房企上半年銷售下滑幅度，延續(xù)了去年四季度腰斬的頹勢(shì)。

2021年，綠地控股的房地產(chǎn)板塊實(shí)現(xiàn)銷售額2902億，同比減少19%，而其歸母凈利潤(rùn)更是下滑58.8%。

今年上半年，綠地控股無(wú)新增房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，上半年完成的新開(kāi)工面積85.6萬(wàn)平方米，同比減少91.3%，完成竣工備案面積同比下滑17.1%。其中，二季度新開(kāi)工面積更是僅有26.3萬(wàn)平方米，較一季度的59.3萬(wàn)平方米繼續(xù)下滑。

銷售不振，其在全國(guó)多個(gè)住宅項(xiàng)目被曝出維權(quán)，武漢、濟(jì)南、贛州等多地的項(xiàng)目存在延期交付、涉嫌違規(guī)銷售等問(wèn)題。

6月24日，綠地控股集團(tuán)南通翰弘置業(yè)有限公司(綠地新里程開(kāi)發(fā)商)被列為被執(zhí)行人，被執(zhí)行金額16887元。據(jù)天眼查信息顯示，自去年下半年以來(lái)，綠地控股旗下子公司的司法被執(zhí)行案、失信被執(zhí)行、股權(quán)司法凍結(jié)等數(shù)目不斷增多。

6月7日，綠地控股召開(kāi)2021年度線上業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，張玉良表示，盡管房地產(chǎn)行業(yè)遭遇了前所未有的寒冬洗禮，但在這種困難環(huán)境下，綠地對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分類管控，全力協(xié)調(diào)供應(yīng)鏈資源，圍繞重點(diǎn)項(xiàng)目保竣工保交付，在上半年交出了“累計(jì)交付全國(guó)百余個(gè)項(xiàng)目共計(jì)面積933.7萬(wàn)平方米”成績(jī)。

債務(wù)壓力攀升加速處置資產(chǎn)

綠地控股經(jīng)過(guò)前幾年的大舉擴(kuò)張，后遺癥也逐步顯現(xiàn)，深陷償債危機(jī)。

5月27日，綠地控股宣布6月25日到期的5億美金債券展期，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)正式暴露在公眾面前，也成為50強(qiáng)房企中唯一宣布債券展期的國(guó)資房企。

除美元債延期之外，綠地還存在短債壓力巨大、大量商票逾期等問(wèn)題。事實(shí)上，綠地控股賬面上的現(xiàn)金，遠(yuǎn)不能覆蓋其短期債務(wù)。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年一季度，綠地控股的貨幣現(xiàn)金有656.8億元，除去受限制現(xiàn)金，其可用的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物，只有495.2億元。同期，其短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債合計(jì)930.2億元。

這也讓綠地接連遭遇多個(gè)國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的集體下調(diào)“看衰”。5月30日，標(biāo)普再次下調(diào)其評(píng)級(jí)，將綠地控股集團(tuán)長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“B-”下調(diào)至“CC”，同時(shí)將該公司未償高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)的發(fā)行評(píng)級(jí)從“CCC”下調(diào)至“C”。這意味著在第三方評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)眼里，公司從項(xiàng)目銷售籌集新的流動(dòng)性以履行債務(wù)義務(wù)的能力風(fēng)險(xiǎn)加大。

標(biāo)普預(yù)計(jì)，未來(lái)12個(gè)月，綠地控股集團(tuán)的離岸債務(wù)到期規(guī)模約為24億美元，還有約96億元人民幣的境內(nèi)債券和可回售債券，公司用來(lái)支持其償還即將到期債務(wù)的可用現(xiàn)金有限。

壓力之下，綠地控股也將“降負(fù)債”列為重點(diǎn)任務(wù)。據(jù)張玉良所言，公司正不斷加強(qiáng)核心產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流管理。上半年，綠地控股進(jìn)一步壓降有息負(fù)債175億元，自“三條紅線”監(jiān)管政策出臺(tái)以來(lái)已累計(jì)壓降有息負(fù)債1681億元，有息負(fù)債余額已下降至約2201億元。

張玉良表示，為償債保信用，綠地集團(tuán)計(jì)劃今后3年出售2000億元資產(chǎn)。“每年500億—700億，包含自持商業(yè)、辦公樓和酒店等。其中，一季度已推出55個(gè)大宗項(xiàng)目，合計(jì)132億元。”

近年來(lái)，綠地控股加快海外業(yè)務(wù)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，2021年，澳大利亞悉尼綠地中心項(xiàng)目順利竣工交付，回籠資金逾34億元；2020年，韓國(guó)“濟(jì)州島第一高樓”夢(mèng)想大廈項(xiàng)目竣工交付、加拿大多倫多綠地君峯公寓項(xiàng)目竣工交付及入住，分別回籠資金約41億元和約22億元；悉尼鉑瑞酒店、日本千葉海港城等項(xiàng)目也陸續(xù)實(shí)現(xiàn)資金回籠。

值得一提的是，綠地的自持物業(yè)似乎也并不算優(yōu)質(zhì)，出手恐有難度。據(jù)公告，截至2022年6月末，綠地的出租物業(yè)面積為405萬(wàn)平方米，出租率僅為81.9%，較上年同期的84.8%繼續(xù)下滑。經(jīng)營(yíng)酒店的客房數(shù)為12496間，但入住率更是只有50.7%，較去年同期的55.1%再度減少。

綠地控股2022年一季報(bào)數(shù)據(jù)披露，期內(nèi)處置固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)收回的現(xiàn)金凈額只有586.2萬(wàn)元，2021年第四季度為11.7億元。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在大環(huán)境低迷的情況下，賣資產(chǎn)的多，但真正的買家并不多見(jiàn)。而綠地控股的資產(chǎn)中，大比重以商業(yè)辦公為主，且多分布在2、3線城市，這樣的項(xiàng)目本就更加難賣。