全球觀察：第十二屆中國價值地產年會 | 金地集團開發管理公司副總經理王英臣：春天里的代建行業，也要堅持長期主義

9月29日，在主辦的2022第十二屆中國價值地產年會上，一場主題為“價值共生的內在邏輯和創新模式”的跨界對話，讓科技、地產、互聯網等行業深度碰撞。

橙實置業創始人、董事長侯波，原圈科技創始人、CEO韓劍，金地集團（600383）開發管理公司副總經理王英臣，廣聯達（002410）副總裁郭建鋒，貝殼高級副總裁李文杰，綠城管理董秘張盼盼，遠洋集團經營發展中心常務副總經理兼集團營銷總經理孫霞等嘉賓，從各自所在產業的角度深入剖析了當前行業困局的跨界破解之道。

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面對市場下行帶來的壓力，金地集團開發管理公司副總經理王英臣反而認為，“行業下行、市場去杠桿、產能出清的一個大環境下，也帶來一個根本性的改變，需要整個行業的產能進行再分配，給代建的行業帶來的更多機會和發展。”

代建賽道已經變得擁擠

金地集團從2018年開始專注代建業務的獨立平臺，經歷了4年的發展，現在項目在管面積1700萬平方米。身處房地產市場，近幾年金地管理也感受到了寒意。

“一方面，住宅類的業務壓力確實從主行業傳導到代建，但金地管理的業態包括住宅類、商辦類、政府代建類的，布局相對平衡，為了及時規避整體主行業階段性的一個壓力傳導，我們除了提升自身能力，在強化內功、提高人效的基礎上，還進行了兩方面的優化。”

王英臣表示，“一是把城市的布局做得更均衡，把客戶的結構調整得更能夠抗風險，代建的或開發管理的業態做得更全面，有效地提升盈利能力，拉高拓展能力，提升核心的價值創造能力，這是我們的基本對策。”

同時，王英臣也坦言，第二個壓力其實來自于市場下行后的輕重資產分開，這意味著傳統開發商大舉拿地的局面已經發生了改變，一些同行也陸續加入到代建行業。“據我們不完全統計，目前已經有40多家同行在代建行業進行深耕，甚至有些相對同質化的競爭模式，令賽道變得擁擠。”

但對于傳統房企，開發能力并不完全等于代建能力。

“傳統的開發能力其實是專業創效的能力，我們認為這是傳統開發商的硬實力，但在硬實力之外，我們為了給委托方創造價值，提升我們的服務力，更需要在軟實力里面進行打磨，需要專業的定制能力以及專業的服務力。比如委托方的土地可能有各種各樣的階段，不同的城市對于項目的經營特征可能有不同的要求，有的追求利潤，有的追求快速開工，那就要求我們在專業定制能力上，借助開發能力以及上下游的資源整合能力，來快速地響應委托方的差異化需求。”

代建是一個對外的管理輸出，是一種服務。“所以專業的服務力其實是我們持續在基于專業的這種能力和心態的跟主業的差別的基礎上，我們要持續地建立和打造自己的一個標準或者說一個模型。為了更好地響應委托方的需求，提升專業和價值創造資金的鏈接，所以我們一直在提‘服務金三角’，希望以經營質量為基礎，以良好公投服務為過程保障，以及超預期的增值服務，為委托方創造價值。”

春天里也要堅持長期主義

談及代建行業的發展空間和前景，王英臣認為，現在這個周期還是代建的春天。

“整個行業的輕重資產分開趨勢已經顯現，專業化細分已經越來越強，投資和管理分開已經已經形成趨勢，如城投平臺兜底摘地，但其開發能力相對較弱，這就需要代建企業來發揮作用。”

其次，從行業趨勢看，據中指研究院統計，2021年整個代建行業的滲透率僅有百分之四點幾。“樂觀來說，2025年可能滲透率達到15%以上，那就意味著，現在的代建營收市場還是百億級，未來會是一個千億級的市場，所以未來的發展速度是可喜的。此外，如今代建行業已經從原來房地產市場的一個補充型業務變成一個重要板塊，其發展的土壤已經很肥沃了。”

房地產發展雖然稍微慢下來了，但是代建的多樣性也在發生變化。“金地管理原來主要的代建種類是政府代建、商辦代建以及商住代建，我們逐步在新賽道里面得到一些機會，比如產業園的代建、老舊小區翻新的代建、舊樓功能提升改造的代建，以及有一些集資房更新等建設機會，這也意味著代建業務的多樣性正在逐步釋放。所以我們認為，春天確實土壤肥沃，但是一定要避免過于浮躁、無序的增長，要避免短期主義。”

對于未來代建企業的發展，王英臣認為，“還是要繼續苦練內功，繼續強化自己的專業，繼續以為委托方創造價值為根本，避免攪入同質化競爭，做到有質又有量的可持續增長。”