世界視點！上海土拍“搶瘋了”！萬科回歸豪擲超百億

4月21日，上海2023年第一批次集中供地完成全部19宗地塊的出讓，總成交金額519億元，平均成交樓面價26089.9元/㎡，平均溢價率7.3%。其中，4宗地塊底價成交，15宗地進入一次性報價，14宗地由央企、國企和地方國資競得。

此次參與競拍企業的數量為近6年以來最多，近20家民企和3家混合所有制企業參拍，保利發展（600048）、招商蛇口（001979）、萬科、中鐵建、象嶼、金地等企業獨立或以聯合體的形式分別獲得2宗地塊。

(資料圖片僅供參考)

值得注意的是，萬科時隔三年重回上海土地市場，此次拿地總金額最高，為113.3125億元，超過了全部地塊成交價的1/5。

圖片來源：克而瑞地產研究

最熱地塊引28家房企參拍

根據此前公告，今年上海第一批次集中供地的現場交易活動于4月18日至4月21日舉行，此次出讓的19幅地塊中有4幅地塊獲得一名競買人報名，其余15幅地塊獲得多名競買人報名。

19幅地塊涉及浦東新區、徐匯區、靜安區、普陀區、閔行區、寶山區、嘉定區、松江區、青浦區、奉賢區、金山區等11個區域，總起始價約為483.406億元。

值得注意的是，本輪集中供應地塊的房地聯動價略有松動，19宗地塊中，超半數地塊房企聯動價有所上漲。

漲幅最為突出的為本批次房地聯動價最高的徐匯田林地塊，增至13.1萬元/平方米，漲幅高達15%，這一價格已經與徐匯濱江項目基本持平；此外，嘉定江橋、寶山大場、金山亭林、金山亭林、浦東周浦等地塊限價漲幅也比較突出，均超7%。

本次上海土地拍賣，最熱地塊當屬閔行區莘莊社區MHP0-0201單元16A-07A地塊，共有28家房企參拍，最終由中華企業（600675）以20.1億元競得，溢價率8.47%。

此外，成交總價最高的是閔行區梅隴社區MHP0-0306單元5-3、6-3、5-5、6-5地塊，9家房企參拍，最終由中鐵建和萬科聯合體以75.49億元競得，溢價率8.98%。

“房企戰略高度趨同，一批次地塊質量整體都較高，同時大部分地塊體量較小，房企資金可以實現快進快出，另外房企年初積極補倉，共同作用下，此次上海土拍熱度高企。”中指研究院上海常務副總經理張文靜這樣評論道。

張文靜指出，當前上海房地產限制性政策仍是在全國范圍最嚴格的一檔，后續可調整優化空間較大，目前落戶政策的放松，對市場有較明顯的帶動效果，使得上海可售庫存進一步減少。上海去年整體銷售情況較好，項目整體的去化有保障，相對來說，企業現金回流較快，目前開發商最為重視資金安全，所以現金回流較快的上海，對開發商來說是較為優質的城市。

中原地產首席分析師盧文曦表示，上海此次土拍，拿地央企、國企占多數。從這輪拿地結果來看，央企、國企拿地還是占到八成以上。當然，民企也有收獲，比如龍湖聯合體拿下江橋地塊，新華地產拿下金山亭林地塊等。

核心城市土拍熱度回溫

2023年以來，隨著經濟預期邊際好轉、房地產政策進一步顯效，核心城市土拍情緒回溫，但城市、板塊間分化現象仍較明顯。

中指研究院數據顯示，截至4月21日，全國22個重點城市成交地塊達到地價上限占比達48%，底價成交占比達44%。

具體來看，北京、上海、杭州、合肥等城市達到地價上限的地塊占比均在六成以上。

其中，北京朱辛莊地塊吸引42家房企參拍報名，創北京地塊參拍企業數量記錄；杭政儲出[2023]4號地塊共有60家房企參與搖號，創下近兩年單宗地塊報名房企數量新高；

成都4月18日土拍中有52家企業報名，青羊區內金沙35畝地塊有35家進入搖號抽簽環節；

上海土拍中萬科、華潤、中海時隔三年重回土拍市場，且多宗地塊超10余家參與現場競價，地價上限占比達79%。

相比之下，蘇州、寧波、南京、長沙、青島核心板塊土地競爭激烈，競拍至地價上限，非核心區土地多底價成交，板塊間分化明顯。

鄭州、長春、天津土地市場仍在調整通道，出讓地塊均底價成交。

供地方面，截至2023年4月20日，上述22城住宅用地合計推出230宗，規劃建面2031萬平方米，較去年同期下降56.1%。

成交方面，中指研究院數據顯示，截至4月21日，22城住宅用地規劃建面合計成交1526萬平方米，較去年同期下降26.5%。

中指研究院指數事業部分析師孟新增指出，拿地企業目前仍以央企、國企為主，部分城市民企拿地金額占比提升。