世界視點(diǎn)！上海土拍“搶瘋了”！萬(wàn)科回歸豪擲超百億

4月21日，上海2023年第一批次集中供地完成全部19宗地塊的出讓?zhuān)偝山唤痤~519億元，平均成交樓面價(jià)26089.9元/㎡，平均溢價(jià)率7.3%。其中，4宗地塊底價(jià)成交，15宗地進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)，14宗地由央企、國(guó)企和地方國(guó)資競(jìng)得。

此次參與競(jìng)拍企業(yè)的數(shù)量為近6年以來(lái)最多，近20家民企和3家混合所有制企業(yè)參拍，保利發(fā)展（600048）、招商蛇口（001979）、萬(wàn)科、中鐵建、象嶼、金地等企業(yè)獨(dú)立或以聯(lián)合體的形式分別獲得2宗地塊。

(資料圖片僅供參考)

值得注意的是，萬(wàn)科時(shí)隔三年重回上海土地市場(chǎng)，此次拿地總金額最高，為113.3125億元，超過(guò)了全部地塊成交價(jià)的1/5。

圖片來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究

最熱地塊引28家房企參拍

根據(jù)此前公告，今年上海第一批次集中供地的現(xiàn)場(chǎng)交易活動(dòng)于4月18日至4月21日舉行，此次出讓的19幅地塊中有4幅地塊獲得一名競(jìng)買(mǎi)人報(bào)名，其余15幅地塊獲得多名競(jìng)買(mǎi)人報(bào)名。

19幅地塊涉及浦東新區(qū)、徐匯區(qū)、靜安區(qū)、普陀區(qū)、閔行區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)、金山區(qū)等11個(gè)區(qū)域，總起始價(jià)約為483.406億元。

值得注意的是，本輪集中供應(yīng)地塊的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)略有松動(dòng)，19宗地塊中，超半數(shù)地塊房企聯(lián)動(dòng)價(jià)有所上漲。

漲幅最為突出的為本批次房地聯(lián)動(dòng)價(jià)最高的徐匯田林地塊，增至13.1萬(wàn)元/平方米，漲幅高達(dá)15%，這一價(jià)格已經(jīng)與徐匯濱江項(xiàng)目基本持平；此外，嘉定江橋、寶山大場(chǎng)、金山亭林、金山亭林、浦東周浦等地塊限價(jià)漲幅也比較突出，均超7%。

本次上海土地拍賣(mài)，最熱地塊當(dāng)屬閔行區(qū)莘莊社區(qū)MHP0-0201單元16A-07A地塊，共有28家房企參拍，最終由中華企業(yè)（600675）以20.1億元競(jìng)得，溢價(jià)率8.47%。

此外，成交總價(jià)最高的是閔行區(qū)梅隴社區(qū)MHP0-0306單元5-3、6-3、5-5、6-5地塊，9家房企參拍，最終由中鐵建和萬(wàn)科聯(lián)合體以75.49億元競(jìng)得，溢價(jià)率8.98%。

“房企戰(zhàn)略高度趨同，一批次地塊質(zhì)量整體都較高，同時(shí)大部分地塊體量較小，房企資金可以實(shí)現(xiàn)快進(jìn)快出，另外房企年初積極補(bǔ)倉(cāng)，共同作用下，此次上海土拍熱度高企。”中指研究院上海常務(wù)副總經(jīng)理張文靜這樣評(píng)論道。

張文靜指出，當(dāng)前上海房地產(chǎn)限制性政策仍是在全國(guó)范圍最嚴(yán)格的一檔，后續(xù)可調(diào)整優(yōu)化空間較大，目前落戶(hù)政策的放松，對(duì)市場(chǎng)有較明顯的帶動(dòng)效果，使得上海可售庫(kù)存進(jìn)一步減少。上海去年整體銷(xiāo)售情況較好，項(xiàng)目整體的去化有保障，相對(duì)來(lái)說(shuō)，企業(yè)現(xiàn)金回流較快，目前開(kāi)發(fā)商最為重視資金安全，所以現(xiàn)金回流較快的上海，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是較為優(yōu)質(zhì)的城市。

中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，上海此次土拍，拿地央企、國(guó)企占多數(shù)。從這輪拿地結(jié)果來(lái)看，央企、國(guó)企拿地還是占到八成以上。當(dāng)然，民企也有收獲，比如龍湖聯(lián)合體拿下江橋地塊，新華地產(chǎn)拿下金山亭林地塊等。

核心城市土拍熱度回溫

2023年以來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)預(yù)期邊際好轉(zhuǎn)、房地產(chǎn)政策進(jìn)一步顯效，核心城市土拍情緒回溫，但城市、板塊間分化現(xiàn)象仍較明顯。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至4月21日，全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市成交地塊達(dá)到地價(jià)上限占比達(dá)48%，底價(jià)成交占比達(dá)44%。

具體來(lái)看，北京、上海、杭州、合肥等城市達(dá)到地價(jià)上限的地塊占比均在六成以上。

其中，北京朱辛莊地塊吸引42家房企參拍報(bào)名，創(chuàng)北京地塊參拍企業(yè)數(shù)量記錄；杭政儲(chǔ)出[2023]4號(hào)地塊共有60家房企參與搖號(hào)，創(chuàng)下近兩年單宗地塊報(bào)名房企數(shù)量新高；

成都4月18日土拍中有52家企業(yè)報(bào)名，青羊區(qū)內(nèi)金沙35畝地塊有35家進(jìn)入搖號(hào)抽簽環(huán)節(jié)；

上海土拍中萬(wàn)科、華潤(rùn)、中海時(shí)隔三年重回土拍市場(chǎng)，且多宗地塊超10余家參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，地價(jià)上限占比達(dá)79%。

相比之下，蘇州、寧波、南京、長(zhǎng)沙、青島核心板塊土地競(jìng)爭(zhēng)激烈，競(jìng)拍至地價(jià)上限，非核心區(qū)土地多底價(jià)成交，板塊間分化明顯。

鄭州、長(zhǎng)春、天津土地市場(chǎng)仍在調(diào)整通道，出讓地塊均底價(jià)成交。

供地方面，截至2023年4月20日，上述22城住宅用地合計(jì)推出230宗，規(guī)劃建面2031萬(wàn)平方米，較去年同期下降56.1%。

成交方面，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至4月21日，22城住宅用地規(guī)劃建面合計(jì)成交1526萬(wàn)平方米，較去年同期下降26.5%。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增指出，拿地企業(yè)目前仍以央企、國(guó)企為主，部分城市民企拿地金額占比提升。